Den totala transaktionsvolymen under det fjärde kvartalet 2009 uppgick till 21,6 miljarder kronor enligt Jones Lang LaSalles bedömning. Detta motsvarar en ökning med 114 procent jämfört med föregående kvartal (10,1 miljarder), men utgör en minskning med 29 procent jämfört med samma period året före.

Under helåret 2009 genomfördes transaktioner till ett värde om 48 miljarder kronor enligt Jones Lang LaSalles bedömning. Detta motsvarar en nedgång med 60 procent jämfört med 2008 och ligger i nivå med transaktionsvolymen under 2003. Transaktionsvolymen för s.k. cross border-transaktioner minskade samtidigt med 71 procent, vilket enligt Jones Lang LaSalle väl speglar den svaga aktivitet från utländska aktörer som har präglat den svenska fastighetsmarknaden under 2009. Cross border-transaktionerna utgjorde 26 procent av den totala transaktionsvolymen, att jämföra med 36 procent under 2008 och 45 procent under 2007.

För tredje kvartalet i rad konstateras en ökning av transaktionsvolymen på kvartalsbasis. Mellan Q3 och Q4 ökade transaktionsvolymen med hela 114 procent. Den kraftigt tilltagande aktiviteten på marknaden kan endast delvis förklaras med säsongsvariationer. Många faktorer tyder snarare på att vi nu verkar ha passerat botten på transaktionsmarknaden och att aktiviteten fortsätter att öka, även om vi sannolikt ändå kan vänta oss ett tufft marknadsklimat en tid framöver. Följaktligen har raset i transaktionsvolymen på årsbasis bromsat in något och stannar nu på minus 60 procent jämfört med minus 76 procent för perioden första halvåret 2008–första halvåret 2009. Jämför man andra halvåret 2008 med samma period 2009, minskade transaktionsvolymen med 42 procent.

Andelen mindre transaktioner, dvs. transaktioner under 100 miljoner kronor, utgjorde 2009 hela 17 procent av den totala transaktionsvolymen. Motsvarande siffra för 2008 är 6 procent. Om man tittar på medelstora transaktioner, med en volym under 500 miljoner kronor, så har andelen ökat från 35 procent av den totala volymen under 2008, till 76 procent av den totala volymen under 2009. Detta är ett resultat av rådande marknadsläge, framförallt den svåra finansieringssituationen.

De volymmässigt största transaktionerna sker fortfarande i våra tre storstadsområden, trots att Stockholms starka dominans under årets två inledande kvartal nu verkar ha dämpats. Stockholms andel av den totala transaktionsvolymen är 46 procent för helåret 2009 (45 procent för helåret 2008), medan Göteborg och Malmö kraftigt ökar sin respektive andel och återgår till mer ”normala” nivåer – Göteborg till 9 procent (4 procent) och Malmö till 10 procent (4 procent).

De två dominerande fastighetsslagen på den svenska transaktionsmarknaden är bostadshyreshus och kontorshyreshus, som tillsammans utgör 56 procent av den totala transaktionsvolymen. Andelen transaktioner av kontorshyreshus har under 2009 minskat till att omfatta 25 procent (42 procent), samtidigt som det bör noteras att detaljhandelsfastigheternas andel ökar till 9 procent (6 procent). De övriga fastighetsslagen (hotell, tomtmark, blandfastigheter samt vissa typer av publika och offentliga fastigheter) ökar till att nu utgöra 28 procent av den totala transaktionsvolymen jämfört med 23 procent under 2008.

Jones Lang LaSalle bedömer att 2010 kommer att bli ett viktigt år för många investerare, men också ett turbulent år som kommer att sätta många av marknadens aktörer under press. Refinansierings- och finansieringsfrågorna, liksom kapitaltillgången, kommer fortsatt att vara i fokus medan den generella ekonomiska återhämtningen kommer att spela en viktig roll för bl.a. hyresmarknaden. Investerarna bedöms fortsätta vara försiktiga, och noga väga de olika investeringsalternativen mot varandra.