Mötesplatsen för dig inom bygg- och fastighetsbranschen, jul, 20 2019
Senaste Nytt

Hus vid havet – en dröm som rinner ut i sanden?

Pia Pehrson, Advokat och Partner Foyen Advokatfirmas avdelning för Mark- och miljörätt.
Bildkälla: Foyen Advokatfirma
Pia Pehrson, Advokat och Partner Foyen Advokatfirmas avdelning för Mark- och miljörätt. Bildkälla: Foyen Advokatfirma
Linnea Carlström, Biträdande jurist Foyen Advokatfirmas avdelning för Mark- och miljörätt:
Bildkälla: Foyen Advokatfirma
Linnea Carlström, Biträdande jurist Foyen Advokatfirmas avdelning för Mark- och miljörätt: Bildkälla: Foyen Advokatfirma
Publicerad av
Redaktionen - 25 jan 2019

Text: Pia Pehrson, Advokat och Partner, Linnea Carlström, Biträdande jurist

Under senare år har en rad tv-program handlat om förverkligandet av husdrömmar på vackra platser runtom i landet. Som tittare lägger man snabbt märke till att en vanlig dröm tycks vara att bo nära havet, eller kanske intill en sjö.

Något som sällan framgår av programmen är dock att möjligheterna att bygga i närheten av vatten ofta begränsas av strandskydd, vilket gäller vid hav, insjöar och vattendrag. Enligt huvudregeln är det förbjudet att uppföra byggnader inom sådana områden. Syftet bakom reglerna är att trygga tillgängligheten till strandområden ur ett allemansrättsligt perspektiv, samt att bevara goda livsvillkor för djur- och växtlivet på land och i vatten. Det är med andra ord långt ifrån självklart att få nödvändiga myndighetsgodkännanden för sitt drömhus.

De som drömmer om att vakna upp till ljudet av vågor som slår in mot land ska dock inte ge upp hoppet helt och hållet. Ingen regel är utan undantag, i vissa fall finns det möjlighet till dispens. Numera kan kommuner även upphäva strandskydd genom antagande av en detaljplan, om det föreligger särskilda skäl som väger tyngre än strandskyddsintresset. Kommunen kan dessutom peka ut områden i sin översiktsplan som anses ha potential för landsbygdsutveckling i strandnära lägen (”LIS-områden”). Ett LIS-område gör att möjligheterna till dispens från, eller upphävande av, strandskydd ökar.

Krav för undantag – två fall
Men vad krävs egentligen för att undantag ska göras? På senare år har reglernas innebörd varit föremål för prövning i Mark- och miljööverdomstolen (MÖD) vid flera tillfällen. Två intressanta fall har berört frågan om särskilda skäl som motiverar undantag, samt hur pass långtgående en utredning behöver vara innan ett undantag görs.

Fall 1 antagande av detaljplan
Det ena fallet (P 6876-15, dom meddelad 2016-02-22) rörde antagande av en detaljplan för möjliggörande av nya bostäder intill Råstasjön i Solna. Kommunen anförde flera omständigheter som den ansåg vara särskilda skäl för att upphäva strandskyddet. Till att börja med var området ianspråktaget av olika verksamheter sedan 1950–60-talen, varför allmänheten saknade såväl intresse av som tillträde till området. Kommunen hade vidare slutit ett avtal innebärande att tunnelbanenätet skulle byggas ut till området om nya bostäder uppfördes och det fanns inga andra ytor som kunde bebyggas inom influensområdena som gällde för projektet. Dessutom presenterades utredningar som visade på att de negativa konsekvenserna för naturvärden och biologisk mångfald till följd av detaljplanen var små.

MÖD uttalade att det måste ha skett ett lagligt ianspråktagande för att marken ska räknas som ianspråktagen. Vid besök på platsen konstaterade domstolen att stora delar av strandskyddsområdet inte hade tagits i anspråk och uttalade att hela området måste ianspråktas för att undantag ska kunna göras. Dessutom måste ianspråktagandet sakna betydelse för strandskyddets syften. Enligt förarbeten är behov av tätortsutveckling exempel på vad som kan utgöra ett allmänt intresse, men även om det behövdes nya bostäder i Stockholmsregionen uttalade MÖD att det krävs att intresset inte kan tillgodoses utanför strandskyddsområdet. Kommunens avtal om att bygga bostäder inom området saknade betydelse. Domstolen ansåg att det saknades stöd för att det inte fanns möjlighet att uppföra bostäderna utanför strandskyddsområdet. Det ansågs heller inte ha redovisats några överväganden kring en alternativ utformning av planen som tillgodosåg intresset av att uppföra bostäder på ett sätt som medförde god boendemiljö och lämplig markanvändning, samtidigt som strandskyddsintresset tillgodosågs. Med anledning av detta saknades förutsättningar för att upphäva strandskyddet.

Fall 2 detaljplan inom två stadsdelar
Det andra fallet (P 8109-15, dom meddelad 2016-04-27) rörde antagande av detaljplan inom två stadsdelar för att möjliggöra byggandet av en skola intill en sjö i södra Stockholm. MÖD förklarade att när en detaljplan ersätts av en ny återinträder det ursprungliga strandskydd som en tidigare detaljplan inneburit undantag från. I förarbetena till bestämmelsen anges vidare att de tidigare skälen för ett upphävande helt eller delvis kan sakna relevans om den planerade användningen av ett område förändras. Likt bedömningen i Solnafallet förklarade MÖD att tätortsutveckling kan utgöra ett allmänt intresse. Samtidigt konstaterade domstolen att kommunen i det aktuella fallet hade ett omfattande behov av tillkommande skolplatser, vilket kunde motivera ett undantag från strandskyddet.

MÖD uttalade att det ska prövas om åtgärden måste företas inom strandskyddsområdet och att en förutsättning för undantag är att det kan visas att en annan lokalisering är omöjlig, eller i vart fall orimlig, för att tillgodose intresset. Avvägningen mot områdets skyddsvärden kan i vissa fall innebära att det saknas förutsättningar för undantag trots att de angivna skälen finns. Kommunen hade angett att det saknades annan tillgänglig mark för etableringen och att man genomfört en omfattande utredning av alternativa lokaliseringar. Av handlingarna i målet framgick emellertid inte hur lokaliseringsprövningen hade gjorts eller vilket upptagningsområde denna hade omfattat. MÖD bedömde att den utredning som presenterats inte gav stöd för att det saknades möjligheter att anordna skolplatser utanför skyddsområdet. Bristfällig utredning i förening med restriktiviteten vid dispensprövningar som följer av de värden som skyddsbestämmelserna ska skydda, samt områdets särskilda värden, innebar sammantaget att förutsättningar att upphäva strandskyddet saknades.

Slutsats tuffa strandskyddsregler men undantag finns
Vad kan man då dra för slutsats av dessa mål? Jo, strandskyddsreglerna är tuffa mot husdrömmare då reglerna syftar till att skydda såväl allemansrätten som djur och växter i närheten av vatten. Om det föreligger särskilda skäl, såsom bostadsbrist eller liknande, kan dock undantag från byggförbudet göras, förutsatt att väl genomförda utredningar visar att byggprojektet inte kan genomföras på en alternativ plats utanför det strandskyddade området.

Annons

Annons

Annons