Att hitta en prisvärd bostad i Berlin har blivit en allt större utmaning för hushåll med normala inkomster. En färsk undersökning visar att endast cirka 25 procent av de annonserade lägenheterna i staden ligger inom vad som klassas som överkomligt för en genomsnittlig inkomst.
Studien, som genomförts av Berlins senatsförvaltning och offentliggjorts av tidningen Berliner Morgenpost, bygger på cirka 60 000 bostadsannonser mellan juli 2023 och juni 2024. Enligt rapporten var bara 24 procent av dessa lägenheter tillräckligt billiga för att räknas som prisvärda för ett hushåll med medianinkomst.
När även bostäder som ägs av kommunala bolag och kooperativ räknades in – omkring 34 000 objekt – steg andelen till 27,8 procent. Men trots dessa åtgärder innebär det att över 70 procent av marknadens hyror fortfarande ligger utanför räckhåll för vanliga hushåll.
– Rapporten visar tydligt att det i praktiken finns två bostadsmarknader i Berlin, en för dem som redan har förmånliga hyresavtal och en annan, betydligt dyrare, för nya bostadssökande, konstaterar undersökningen.
Vad är en överkomlig hyra?
För att en bostad ska anses prisvärd får den så kallade "kallhyran" – alltså hyran exklusive driftskostnader – inte överstiga 27 procent av ett hushålls nettolön. Totalt sett, inklusive uppvärmning och övriga avgifter, bör de samlade boendekostnaderna inte överstiga en tredjedel av hushållets inkomst.
När undersökningen genomfördes 2023 var medianinkomsten för ett hushåll i Berlin 2 575 euro per månad efter skatt. För ensamstående låg medianinkomsten på 1 800 euro, medan fyrpersonshushåll hade en median på 4 525 euro.
Utifrån dessa siffror räknade forskarna ut vilka hyresnivåer som kunde anses överkomliga. De fann då att bara en mindre andel av lägenheterna i Berlin låg inom dessa gränser:
För mindre hushåll, som en- och tvåpersonshushåll, fanns runt 10 procent av bostäderna inom prisramen. Men för fyrpersonshushåll var utbudet mycket begränsat – endast 2,5 procent av lägenheterna var överkomliga.
Stora skillnader mellan stadsdelar
Tillgången på prisvärda lägenheter varierade kraftigt beroende på stadsdel. De flesta överkomliga bostäder fanns i Berlins yttre områden, särskilt i östra stadsdelar som Marzahn-Hellersdorf, där hela 83 procent av utbudet låg inom budgeten för genomsnittshushåll. I Lichtenberg låg motsvarande andel på 59 procent.
Andra perifera områden som Reinickendorf och Spandau låg på 48 respektive 64 procent, medan Neukölln hade 42 procent överkomliga hyror.
I centrala stadsdelar var situationen betydligt mer ansträngd. I Friedrichshain-Kreuzberg var bara 13 procent av bostäderna prisvärda. I Mitte låg andelen på 17 procent och i Charlottenburg på 20 procent.
För hushåll med ännu lägre inkomster – definierat som 60 procent av medianinkomsten – var situationen betydligt sämre. Dessa hushåll hade i praktiken tillgång till endast 5 procent av marknadens utbud, och i Charlottenburg, Mitte samt Friedrichshain-Kreuzberg var siffran så låg som 2 procent. Själv i Marzahn-Hellersdorf var bara 29 procent av bostäderna möjliga för denna grupp.
Samtidigt visar siffrorna att hyrorna nu ökar snabbast i tidigare prispressade områden som Lichtenberg och Reinickendorf, vilket antyder att trycket från innerstan sprider sig utåt.
Staden missar målen för nybyggnation
Berlins senatsförvaltning konstaterar i sin rapport att det nuvarande bostadsbeståndet inte räcker för att möta behoven hos stadens olika inkomstgrupper.
För att öka bostadsproduktionen har staden infört snabbare tillståndsprocesser och ekonomiskt stöd till byggherrar. Målet har varit att bygga minst 20 000 nya bostäder per år – men detta mål har inte uppnåtts.
Enligt den statliga investeringsbanken IBB färdigställdes knappt 16 000 lägenheter under 2023 och endast 15 000 under 2024. Av dessa riktade sig de flesta till köpare och hyresgäster med högre inkomster. Endast en mindre del var avsedd för hushåll med begränsade ekonomiska resurser.
Trots politiska ambitioner och stödåtgärder ser bostadsbristen alltså ut att bestå. Den begränsade nyproduktionen, i kombination med stigande hyror och lågt utbud i centrala lägen, försvårar situationen för stora delar av befolkningen.
Källa: Berliner Morgenpost
