Innan Covid-19 lamslog världen var det högkonjunktur i fastighetsbranschen och även om Covid-19 slagit hårt mot hela fastighetssektorn en tid så är marknaden nu sakta på uppgång igen. Det innebär sannolikt även att intresset för nyproduktion tagit ny fart och det är heller inte så konstigt att den bostadsformen är populär. Fördelarna med en nyproducerad bostadsrätt kan nämligen anses vara flera eftersom man som bostadsköpare bland annat kan undvika skenande budgivningar och samtidigt få möjlighet att påverka inredningen i bostadsrätten. Dessutom får du lång tid på dig att i lugn och ro planera och administrera din flytt vilket du kanske annars inte alltid riktigt får. En annan fördel är att nyproducerade bostäder inte sällan har en ytterst modern och exklusiv design vilket anses eftertraktat. Bostadsmarknaden kommer således sannolikt att återigen präglas mycket av avtal om köp av nyproducerade bostadsrätter och då framförallt så kallade förhandsavtal.
Text: Kristoffer Hedin managing partner på Hedins juristbyrå
Vad gäller rent juridiskt för så kallade förhandsavtal?
Enligt 5 kap. 1 § Bostadsrättslagen (1991:614) (cit. BRL) innebär ett förhandsavtal en rätt att i framtiden förvärva en lägenhet som en bostadsförening kommer att upplåta med bostadsrätt. Syftet är att i ett tidigt stadie binda bostadsspekulanter till en specifik lägenhet. För byggherrarna är detta av intresse för att veta att tillräckligt många bostadsrätter blir sålda, och binda spekulanterna redan innan de påbörjar byggnationen. Förhandsavtalen är bindande juridiskt så snart de undertecknats precis som vilket avtal som helst. Samtidigt finns det som med alla juridiska avtal grunder/omständigheter som kan göra att avtalen anses vara ogiltiga. En sådan grund när det gäller förhandsavtal är om upplåtelsetidpunkten har angivits för vagt/otydligt. Denna fråga är något som diskuterats flitigt av bland annat fastighetsjurister senaste året varför jag tänker att jag ska beskriva lite kort om det här nedan. Vad som gäller rent juridiskt torde såväl bostadsköpare som byggherrar ha ett starkt intresse av att få svar på.
Det största problemet idag torde vara att frågan inte har ett givet juridiskt svar och skälet till det är dels att kravet på hur upplåtelsetidpunkten ska anges i förhandsavtalet är relativt vagt definierat i BRL, dels att praxis på området i princip saknas. Min uppfattning är därför att det finns ett stort behov från Högsta domstolens sida att skapa prejudikat på området. Innan så sker finns det några saker som såväl bostadsköpare som byggherrar kan ha i åtanke för att begränsa/minimera eventuella otydligheter i frågan. Som redan nämnts torde bägge parter ha mycket att vinna på att klarhet skapas.
Några punkter/tips att tänka på:
Ju tydligare tidpunkten för upplåtelse respektive tillträde anges i förhandsavtalet desto mindre risk för tolkningsutrymme. Ett tips till byggherrar/bostadsutvecklare är att undvika formuleringar som: ”alla tider som anges i detta avtal är ungefärliga/preliminära” eftersom en sådan formulering riskerar att ses som för otydlig för det fall avtalet prövas juridiskt.
Som köpare av en nyproducerad bostad bör du noggrant se över exakt hur tillträdesdatumet är formulerat och om oklarheter finns bör du i ett så tidigt skede som möjligt be om ett skriftligt förtydligande.
Ett generellt juridiskt tips, som inte minst gäller i samband med tecknande av förhandsavtal, är att få skriftligt på det ni är överens om. Detta eftersom det vid eventuell tvist alltid är mycket lättare att kunna bevisa en omständighet om den kan styrkas av skriftligt bevis.