Klassiska tecken på stundande fastighetstopp

2015 kan bli ett nytt rekordår på den kommersiella fastighetstransaktionsmarknaden i Sverige och avkastningskraven har nu börjat röra sig nedåt väldigt kraftigt även inom segment så som detaljhandel och lager/industri.

Men samtidigt finns det orosmoln i sektorns högkonjunktur, där riskaptiten på dagens transaktionsmarknad drivs mer av de billiga finansieringsvillkoren än av underliggande hyresmarknaders mer stabila fundamenta. Vidare råder hög sektorrisk för politiska förändringar till det sämre på skatteområdet.

Det uppger Peter Wiman, analyschef och partner hos fastighetsrådgivaren Savills, vid fastighetsbranscheventet Business Arena Stockholm 2015.

"Vi ser väldigt många klassiska orosmoln som är tecken på, jag skulle inte säga en bubbla, men i alla fall att vi är i toppen av en högkonjunktur", säger Peter Wiman.

Han nämner bland annat återkomsten för de så kallade portföljpremierna, där investerare vill betala mer för att förvärva fastighetsportföljer jämfört med styckvis förvärv.

Åsa Henninge, analyschef hos fastighetsvärderingsföretaget NAI Svefa, bedömer också hon att 2015 kan bli ett transaktionsrekordår i Sverige, och med god marginal när det gäller de svenska investeringsaktörernas transaktioner isolerat.

Henninge är inte fullt lika negativ till transaktionsmarknadens utsikter men hon säger sig samtidigt se möjliga risker mot den underliggande hyresmarknaden i form av ett ökat projektrisktagandet.

Enligt NAI Svefa-chefen är det helt enkelt många aktörer som just nu vill bygga nytt och därmed tillföra ytor på sina delmarknader. De nya yteffektiva och drifteffektiva husen tudelar marknader genom att driva fram krav på mycket stora och dyra anpassningar inom det befintliga beståndet för att konkurrenskraften ska kunna bevaras, resonerar Henninge.

Mikael Söderlundh, också han analyschef samt partner hos fastighetsrådgivaren Pangea, ser dock inga betydande risker i att det tillkommande projektutbudet inte ska kunna sugas upp av hyresmarknaden. Bland annat begränsar de långa ledtiderna kring kommunala planprocesser, menar han.

Både Söderlundh och Wiman nämnde institutionella investerares ökade allokeringar, beloppsmässigt, till fastigheter som en viktig drivare av senares års investeringsefterfrågan inom svenska kommersiella fastigheter. Söderlundh ser de fortsatt underviktade institutionerna som ett stöd till transaktionsmarknaden även framåt.

När det gäller börsen konstaterar Mikael Söderlundh att de svenska noterade fastighetsbolagens premievärderingar gentemot substansvärdena sticker ut - i övriga Norden är det är i linje med substans eller rabatter som gäller numera.
(SIX News)